【不動産投資】初心者向けの不動産投資の5つのポイントを総まとめ！

投資の湖
2021.07.09

皆様こんにちは。

サイドFIREを目指すKJです。

「空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法　by サーファー薬剤師」の本を読んで学んだ、不動産投資の初心者向けのポイントを記載します。

初心者向け不動産投資のポイント

まずはエリアと種類を決める

不動産投資を始めたい方は、まずは自分がこれから実施する不動産投資のエリアと種類を決める必要があります。

エリアが日本中どこでもだと、何件か購入した際に日本中に所有する不動産が散らばってしまい、管理がしにくいですし各エリアの特徴や土地勘もつきにくいですよね。

最低でも、

  • 都心
  • 地方都市
  • 地方

のどれか、出来ればそのエリアの～市まで事前に絞り込んでおきたいところです。

また、種類についても絞っていなければ相場がわからなかったり、確認不足で高い価格で購入してしまう可能性もあります。

自分が購入する不動産を

  • マンション
  • アパート
  • 戸建て

のどれにするか、造りは

  • RC
  • 鉄骨
  • 木造

のどれにするか、事前に決めておきましょう。

ちなみに私は、今回読んだ本からもわかる通り「地方都市の中古木造1軒屋」にしたいと考えています。

エリアはまだ完全には決めていませんが、自分の住んでいる場所から車で1時間程度で通える距離で、都市すぎず地方すぎずのエリアが望ましいと考えています。

地方都市の中古木造1軒家のメリットとしては、

  • 地方かつ中古であるため購入価格が安価で低リスクで始めることができる
  • 地方1軒屋は空き家や相続物件が多く、格安で購入できる可能性がある
  • 1軒屋の賃貸は多くないため、賃貸の競合が少ない

があります。

デメリットとしては、

  • アパート等の入居者多数の物件と比べ一気に大きく稼ぐことは難しい
  • 中古であるためリフォームを行う必要がある
  • 地方であるため適切に物件のニーズがあるかの調査が必要

でしょうか。

できれば、それらのデメリットやリスクも踏まえた目標利回りも定めておきたいですね。

物件を選定する

次に物件の選定です。

間違っても実施してはいけないのは「不動産営業担当者に言われるがままに購入すること」です。

不動産は物件選びでほぼ得できるかどうかが決まります。

不動産営業担当者が必死に営業してくるのは、そうしないと売れない物件だからです。その営業担当者自身が購入しても得できないとわかっているからです。

「不動産でローンを組めば節税になる」「今はマイナスでもローンの支払いが終われば老後の資産になる」等、様々な誘い文句で営業担当者は購入を勧めてきますが、営業されればされるほど購入してはいけない物件だと思っておいてください。

では、どうやって物件を選べばいいか。

下記2点のどちらかです。

  • 昔から付き合いがあり信頼できる、地場の不動産業者に紹介してもらう
  • ネットで自分で調べる

ですが、これから不動産投資を始める方は地場の不動産業者の知り合いなんていないと思うので、ネットで自分で調べる必要があります。

今は下記のような便利なサイトがあるので、これを毎日チェックして相場感覚を養い、目ぼしい物件が出れば購入を検討しましょう！

上記には不動産投資用の売買サイトも競売サイトも入居用売買サイトも混ざっていますが、広くチェックして目ぼしい情報を見つけるのが重要です。

相場感を養う練習として、981.jpのバーチャル入札で実際には購入せず入札してみれば練習になるのでオススメです。

また、物件までの道路や周辺環境も大きく客付けに影響するので、必ず自分の目で見てから購入を決定するようにしましょう。

物件を購入する

上記のWebサイト等から目ぼしい物件を見つけ、自分の目で見て満足する物件であればいざ購入ですが、購入の際に考えることが大きく２点あります。

  • 満額で購入するか指値で値引きを求めるか
  • 自分のキャッシュで購入するか金融機関でローンを組むか

１点目の指値については、特に相続物件等では早く売りたい方には案外成功したりするため、自分の目標利回りに届かないのであれば適切な理由とともに実施する必要があります。

2点目のローンについては、もし中古の木造1軒屋で数百万円程度のローンであれば大手金融機関では取り合ってもらえないことが多いため、国が支援する「日本政策金融公庫」に打診してみましょう。

ローンで物件を購入することができれば、事業規模(物件数)の拡大が加速します。

また、公庫へのローンの相談は飛び込みより紹介の方が圧倒的にスムーズであるそうなので、「～市大家の会」等のコミュニティで大家仲間から紹介してもらうようにしましょう。

リフォームする

売られた物件なので、何かしらの問題を抱えておりリフォームが必要なことがほとんどです。

特に、ターゲットを地方の中古木造1軒屋にしたのであればほぼリフォームは必須になると思います。

ここで考える必要があるのが、

  • 自分でリフォームするか、業者へ依頼するか
  • 業者へ依頼するなら、どこの業者へ依頼するか

です。

自分でリフォームすれば安く済みますが、その分時間がかかります。

その時間がかかった分だけ、家賃収入が入らない期間ができるので時間がかかり過ぎるような内容であれば業者へ依頼しましょう。

また、業者へ依頼するのであれば、信頼できる業者を大家仲間に紹介してもらうか、必ず複数社に見積もりをとって決定しましょう。

業者によっては倍の価格でぼったくられるようなこともあるようです。

また、リフォームは入居者の目を引くようアクセントクロスやオシャレな照明や小物を活用すれば効果があるようなので、インテリアのセンスも日ごろから磨いておく必要があります。

入居者を募集する

リフォームが完了すれば、賃貸業者へ依頼して入居者を募集しましょう。

ただし、ここでも要注意なのが信頼できる業者ができるまでは複数業者へ依頼することです。

業者によっては2週間経っても広告掲載すらせず、放置されたままということもあり、しかもそのような業者の割合は50%以上であるとも言われています。

依頼してもその業者が動いてくれなければ永遠に入居者の募集が始まらないため、要注意です。

最後に

ということで、本日は初心者向けに不動産投資のポイントを総まとめしました。

私も不動産投資はまだまだ経験が浅いため、書籍で学んだ内容の記録も含めこの記事を書いています。

現在は仮想通貨/株式/ETFを中心にポートフォリオ形成を進めているところですが、形成に満足した後は本格的にまた不動産投資へ着手するか・・・悩み中です。

魅力的ではありますが、不動産投資は物件選定やクレーム対応やリフォーム等、手間がかかってしまうんですよね。

本日は以上です。

最後まで読んでいただいてありがとうございました。